Condoni e abusi edilizi: quali irregolarità possono essere sanate in base alle normative più recenti e alle nuove sentenze.
Da molti anni l’abusivismo edilizio è un problema in Italia. È dagli anni ’50-’60 che un Paese ancora a prevalenza rurale come il nostro ha assistito a un enorme boom edilizio che ha favorito il ricorso all’abusivismo.
Lo Stato non è mai riuscito a risolvere veramente questo problema, scegliendo anzi la strada della regolarizzazione con tre sanatorie edilizie: i condoni del 1985, del 1994 e del 2003. Stando ai dati provvisori Istat contenuti nel rapporto Bes (Benessere equo e sostenibile) nel 2021 sono ancora tante le residenze costruite in maniera abusiva. Le stime parlano di 15,1 costruzioni abusive per ogni 100 autorizzate nel nostro Paese.
La regione italiana col tasso più alto di abusivismo edilizio risulta la Campania, dove quasi la metà delle abitazioni (49 su 100) costruite nel 2021 non avevano alcun permesso ufficiale. I tassi più bassi in assoluto (4 su 100 abitazioni autorizzate) si riscontrano invece in Friuli Venezia Giulia e Trentino Alto Adige).
Abusi edilizi, quali opere possono essere sanate con nuove leggi e condoni
Come detto la legge permette di sanare alcuni abusi edilizi. Ma quali sono gli abusi edilizi di una casa o di un giardino (balconi, verande, ecc.) che possono essere sanati usufruendo di leggi, condoni e sentenze?
Gli abusi edilizi che possono trovare realizzazione in case e giardini sono diversi. La gran parte sono sanabili e per altri ancora ci si può avvalere dei condoni edilizi.
C’è però una condizione posta dallo Stato per poter accedere alla sanatoria o al condono di un abuso edilizio: deve trattarsi di abusi edilizi di piccola entità. Fatta questa fondamentale premessa, vediamo quali sono gli abusi edilizi che possono essere sanati.
Quali sono gli abusi edilizi che la legge considera sanabili
Abbattere una parete, costruire un bagno dove non ne era prevista la realizzazione, unire due stanze, terrazzare il tetto, cambiare destinazione d’uso senza la necessaria autorizzazione, ampliare superfici e volumi (abusi sostanziali), installare costruzioni (anche prefabbricate) in giardino senza rispettare dimensioni e distanze, eccetera. Sono solo alcuni esempi dei principali abusi edilizi che possono avvenire in una casa.
La legge definisce come sanabili quegli abusi edilizi che non vanno a violare il piano regolatore del Comune. Come ad esempio abbattere un tramezzo, costruire una tettoia di legno in giardino, realizzare una piccola veranda sul balcone di casa o, ancora, aprire una porta.
In caso di difformità edilizia di lieve entità, gli abusi edilizi in casa o giardino possono essere sanati previa presentazione di un’apposita richiesta di sanatoria al Comune competente se gli interventi sono stati realizzati in assenza o in difformità rispetto alla Scia (la Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Come alternativa c’è la possibilità di presentare una Cila tardiva (ovvero la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, la pratica amministrativa da redigere prima di iniziare a ristrutturare il proprio appartamento).
In che misura gli abusi sono tollerati dalla legge
Altre soluzioni sono le diverse sanatorie e condoni edilizi attualmente in vigore che consentono di risolvere il problema degli abusi edilizi in casa e giardino. Questo a cominciare dalla sanatoria automatica gratis per abusi entro il 2%.
Per legge infatti c’è una tolleranza entro la soglia del 2% per gli abusi di leggera entità che non vanno ad alterare la planimetria dell’immobile, entro la soglia appunto del 2%. Infatti c’è la possibilità di sanare in automatico l’abuso quando il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta non supera il limite fissato del 2% delle misure previste nell’abitazione.
Come si determina in concreto questa soglia di tolleranza del 2% sotto la quale scatta in automatico la sanatoria per costruzioni o lavori in casa o giardino? Questa percentuale deve scaturire tra progetto dell’opera e il suo stato di fatto. La cubatura del progetto andrà rapportata alla cubatura reale dei luoghi.
Come funziona il condono edilizio
Invece altre sanatorie automatiche gratis per gli abusi edilizi in casa e giardino si attivano nel caso di piccoli abusi dichiarati dal tecnico abilitato per attestare lo stato legittimo degli immobili. Scattano cioè quando gli abusi da sanare sono riportati nell’apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento, o costituzione, o scioglimento di comunione di diritti reali. Oppure anche nel caso in cui l’abuso non violi la disciplina urbanistica e edilizia e non vada a pregiudicare l’agibilità dell’immobile.
Col condono è possibile regolarizzare rapidamente e senza costi e necessità di sanatorie gli abusi edilizi di modeste entità, su alcune opere terminate entro una precisa data. Infatti le normative vigenti si concentrano in maniera particolare sul momento in cui viene eseguito l’intervento e sulla presentazione della richiesta di sanatoria.
Tuttavia la possibilità di condonare un abuso edilizio in casa o in giardino esige il rispetto di alcune condizioni specifiche. Tanto è vero che in mancanza di queste, come chiarito dal Tar laziale, la domanda di condono edilizio può vedersi respingere o rifiutare in maniera del tutto legittima.
Cosa dicono le nuove sentenze per sanare gli abusi edilizi in casa o in giardino
Anche nuove recenti sentenze rendono possibile sanare gli abusi edilizi in casa e giardino. Sentenze, va detto, che ancora devono tradursi in leggi ufficiali ma già applicabili sante il valore legale e giuridico delle sentenze. Questo a cominciare dalla recente sentenza della Corte di Cassazione. I giudici della Suprema Corte hanno stabilito che prima di demolire totalmente un’opera edilizia abusiva occorre valutare se la demolizione non vada a ledere i fondamentali diritti delle persone.
In altri termini, per la Cassazione va preso innanzitutto in considerazione il principio di proporzionalità prima di procedere alla demolizione di un abuso edilizio in casa o giardino. Se infatti dovesse essere esserci eccessiva sproporzione tra abuso edilizio e altri criteri – come ad esempio il diritto di abitazione – andrebbe bloccata la demolizione e si dovrebbe procedere con la normale sanatoria dell’abuso edilizio.
Invece un’altra sentenza da parte del Consiglio di Stato ha stabilito che un eventuale abuso edilizio in casa o giardini, non sanabile al momento della sua realizzazione, non può mai diventare oggetto di sanatoria secondo quanto previsto dal TUE (Testo Unico Edilizia).
Secondo il Consiglio di Stato eseguire interventi senza titolo che danno luogo a un abuso edilizio, andando a modificare anche solo parzialmente un immobile rispetto a quello preesistente, modificando a fondo il progetto originario dell’immobile, non rappresenta un lavoro di solo risanamento conservativo per il quale è valida la sanatoria edilizia. Si rende quindi necessaria, secondo il Consiglio di Stato, la doppia conformità per poter accedere alla sanatoria di un abuso edilizio in casa o giardino.
